2007年房地产金融业风险分析报告
目 录
第一部分 行业运行分析及预测 1
第一章 2006年房地产金融业基本运行态势分析 2
第一节 房地产金融含义 2
第二节 我国房地产金融市场主要特征 3
一、以银行信贷为主导的单一融资格局 3
二、多元化的融资渠道日趋活跃 3
三、房地产融资市场体系不健全 4
第三节 2006年我国房地产金融行业发展概况 5
一、国内首单商业房地产证券化产品问世 5
二、央行加息紧缩房地产信贷 5
三、银监会九条新规严控房地产信贷风险 6
四、扶持规范信托业，鼓励信托创新 6
五、堵截热钱，房地产限外 7
第二章 2006年房地产金融业发展环境及影响分析 8
第一节 影响房地产业发展的因素分析 8
一、国家宏观经济对房地产业的影响 8
二、国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响 8
三、地区经济对房地产业的影响 8
四、科技进步对房地产业的影响 8
五、其他因素对房地产业的影响 9
第二节 2006年宏观经济环境 10
一、国内宏观经济环境 10
（一）国民经济增速提高 10
（二）消费需求增长加快，固定资产投资增速高位回落，贸易顺差继续扩大 11
（三）产出大幅增长，企业效益继续提高 12
（四）各类价格指数涨幅低于上年，但下半年出现回升态势 14
（五）财政收入大幅度增长消费需求增长加快 15
（六）国际收支保持顺差格局 16
二、国际经济环境 16
（一）主要经济体经济状况 16
（二）国际金融市场概况 17
（三）主要经济体货币政策 18
第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响 19
一、我国金融业发展情况分析 19
二、金融业发展情况对房地产金融的影响 19
第四节 2006年产业政策环境 21
一、2006 年宏观调控出台背景 21
（一）近几年房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大 21
（二）国内资金充裕，资本流动性过剩 22
（三）人民币升值可期 22
二、2006 年房地产宏观调控效应分析 23
（一）本轮宏观调控的主要措施 23
（二）本轮宏观调控的影响 24
三、未来房地产政策预测 26
第三章 2006年房地产业发展情况及其对房地产金融的影响 27
第一节 2006年房地产发展情况分析 27
一、房地产开发状况及主要特点 27
（一）房地产开发投资保持平稳增长 27
（二）经济适用房投资增速逐渐加快 27
（三）土地开发投资增速较快，本年土地购置面积仍然呈下降态势 27
（四）商品住宅投资所占比重提高，房地产开发投资结构有所改善 27
（五）房地产开发企业国内贷款高速增长 27
（六）房屋开工和竣工面积增长均呈回落趋势 28
（七）商品房销售面积平稳增长，商品房空置面积略有下降 28
二、具体情况 28
（一）供给 28
（二）需求 30
（三）销售价格 32
第二节 热点城市房地产市场发展情况 34
一、北京 34
（一）房地产开发投资增速回落，投资比重下降 34
（二）供给出现下降，需求仍然旺盛 34
（三）房地产价格指数高位运行，涨幅趋缓 35
二、成都 36
（一）房产开发资金情况 36
（二）商品房供求总量 36
（三）成交情况 37
（四）供求增长情况 38
（五）个人购房情况 38
（六）商品房价格走势 39
（七）二手房成交情况 39
三、杭州 40
（一）2006 年杭州房地产市场运行现状 40
（二）当前杭州房地产市场运行中存在的三个问题 42
四、青岛 43
（一）开发投资平稳增长 43
（二）房屋施工规模继续放大 43
（三）房屋竣工面积降幅较大 44
（四）商品房销售面积与销售额增幅下降 44
（五）市郊三区开发投资继续放量 44
五、长沙 44
（一）累计供销量 45
（二）单月供销趋势 46
（三）商品房销售价格 46
（四）非市场定价类住宅供销分析（即定向开发、集资建房和经济适用房） 47
（五）新建商品住房供求结构 47
第三节 房地产业发展情况对房地产金融的影响 49
一、房价上涨对房地产金融的影响 49
二、竣工率和空置率对房地产金融的影响 50
第四章 2006年房地产金融行业发展情况 51
第一节 房地产金融资金需求情况 51
一、房地产金融资金需求整体情况 51
二、房地产开发建设资金需求情况 51
三、收益性物业投资资金需求情况 54
四、个人住房贷款需求情况 55
第二节 房地产金融资金来源情况 57
一、房地产开发建设资金的主要来源 57
（一）总体情况 57
（二）分结构情况 57
二、收益性物业投资的主要来源 62
三、个人住房贷款主要来源 62
四、房地产金融资金来源的主要特点 63
（一）仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 63
（二）债务融资为主，股权融资有待突破 64
（三）大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 64
（四）融资方式创新，融资渠道整合 65
第三节 2006年房地产信托发展情况 66
第四节 2006年房地产股权融资 68
一、上市公司再融资 68
二、房地产企业IPO 68
三、其他直接融资方式 68
第五节 2006年房地产信托基金 70
第六节 2006年外资进入状况 71
一、大量外资地产逐步涌入中国市场 71
二、外资房地产行业发展的渠道、形式 71
三、外资房地产行业发展的特点 72
第二部分 行业细分领域分析及预测 74
第五章 2006年我国房地产金融行业投资与经营状况分析 75
第一节 2006我国房地产金融行业投资情况分析 75
一、房地产金融业在国民经济中的重要地位 75
二、房地产金融行业投资增长情况分析 75
三、房地产金融资金主要投向分析 76
（一）区域结构分析 76
（二）项目结构分析 77
四、2006年我国房地产金融行业投资的主要特征 81
（一）从东部向中西部，从一线城市向二线城市发展 81
（二）外资注重对收益性物业的投资 81
（三）银行信贷是住宅投资的主要来源 81
（四）投资项目品种结构调整 82
第二节 房地产金融行业效益情况分析 83
一、房地产金融行业效益水平分析 83
（一）银行房地产贷款收益情况 83
（二）房地产信托收益情况 83
（三）海外资金收益情况 83
二、房地产金融行业效益主要影响因素分析 84
（一）对银行房地产贷款收益影响因素的分析 84
（二）对房地产信托收益影响因素的分析 84
（三）对海外资金收益影响因素的分析 84
第六章 2006年房地产金融行业区域分析 85
第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析 85
一、各省市房地产开发投资额对比情况 85
二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况 85
（一）国内贷款对比情况 86
（二）其他资金对比情况 87
（三）自筹资金对比情况 87
（四）利用外资对比情况 88
第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析 89
一、北京 89
二、上海 90
三、广东 91
四、江苏 93
五、浙江 94
第七章 2006年房地产金融行业绩效综合比较分析 96
第一节 银行房地产贷款 96
一、安全性分析 96
二、盈利性分析 97
第二节 房地产信托 98
一、安全性分析 98
二、盈利性分析 98
第三节 海外资本 100
一、安全性分析 100
二、盈利性分析 100
第三部分 行业企业分析 102
第八章 2006年房地产金融行业典型代表分析 103
第一节 建行房地产金融业务 103
第二节 联华信托 105
第三节 摩根士丹利房地产基金 107
第四部分 行业风险提示 109
第九章 房地产金融市场发展趋势分析 110
第一节 全球房地产市场趋势 110
一、全球房地产市场出现泡沫 110
二、全球房地产开始降温或面临调整 111
三、美国及全球房地产市场调整的主要风险 112
第二节 2007年我国房地产市场发展预测 114
一、2007年政策调控执行力度将加大 114
二、2007年房地产开发投资增速将放缓 114
三、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多 114
四、土地管理更加严格，土地成本将提高，存量土地竞争加剧 115
五、政府紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视 115
六、2007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素 115
第三节 房地产融资市场的发展趋势 117
一、融资市场格局多元化 117
二、房地产融资体系逐步健全 117
三、资产证券化积极推进 117
四、金融产品创新层出不穷 118
第十章 房地产金融行业风险评价 119
第一节 宏观经济波动风险评价 120
第二节 政策风险评价 120
第三节 房地产信贷风险评价 121
第四节 流动性风险评价 122
第五节 行业竞争风险评价 123
第六节 操作风险和法律风险评价 124
第七节 行业风险综合评价 125
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